住宅ローンの基礎知識
住宅を購入する際に現金で一括で費用を支払うという人はほとんどいません。一般の人が住宅を取得しようとすると、ほとんどの場合で住宅ローンを利用します。つまり、住宅販売の際に、住宅ローンの知識は必要不可欠なのです。
住宅金融公庫が廃止された現在、住宅に関する融資の大半は民間の金融機関に移っています。民間の住宅ローンは大きく分けて二つに分けられます。提携ローンと非提携ローンの2種類です。
提携ローンとは金融機関と住宅販売会社、もしくは金融機関とローン申込者の勤務先が提携して提供される住宅ローンです。対して金融機関が単独で提供する住宅ローンを非提携ローンとよびます。提携ローンは金利面で優遇措置があるなどのメリットがある反面、利用できる金融機関が限定されてしまうというデメリットがあります。
■ 審査
住宅ローンは借金の一種です。そのため審査を受けたのち一定の基準をクリアする必要があります。審査内容の中心は収入です。職業の信頼度なども審査対象になります。長期間に渡って返済を行うものですので、それが可能かどうかを審査されるのです。
仮に住宅ローンを払えなくなった場合は、債務者は住宅を任意売却などで一括返済をすることになります。でなければ、競売で買い手が付くのを待つしかありません。競売では金融機関が満足な弁済を受けられることはまずなく、審査はどうしても厳しくなってしまいます。近年では頭金なしの長期住宅ローン（フラット35など）が、認められていますがアメリカのサブプライムローンと同様の危険性も指摘されており、問題も多くあります。
■ 住宅金融支援機構
日本の住宅政策の中で長きに渡って住宅融資は住宅金融公庫が主要な位置を占めていました。長期・低利の住宅ローン融資は民間金融機関が避けたがります。そこで住宅金融公庫が融資を行うことで、資産の少ない人々も住宅を取得することができました。
住宅金融支援機構は住宅金融公庫の廃止に伴い登場しました。住宅金融支援機構は原則として個人に対する直接融資を行いません。住宅ローン融資を行う民間金融機関を支援するために機関です。この支援の中心業務がフラット35の債権買取です。
■ フラット35
フラット35は返済期間が最長35年の長期・固定・低金利が売りの住宅ローンです。フラット35では、民間金融機関が融資した債権を住宅金融支援機構が買い取ります。買い取った住宅ローンは証券化し代金を支払います。
フラット35のフラットとは返済終了まで固定金利であるとの意味です。35は返済期間が最長35年であることの意味です。融資を受ける側から見ると、金利が低金利で固定のため返済計画を立てやすいというメリットがあります。
また、保証会社に支払う保証料の必要がなく、繰上げ返済の手数料も不要というメリットもあります。取り扱う金融機関によって金利や手数料に多少の差はありますが、どこも金利が低く設定されているのが特徴です。
フラット35は2002年に融資が始まりました。内容や条件などの改善も逐次行われており、融資金額も現在では100％まで引き上げられています。つまり資金を全く持たずとも100％借金だけで住宅が取得できるようになったのです。
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